25 мая в Таллинне состоялся семинар, посвященный вопросам гуманизации жилищной политики в Эстонии. Автором идеи проведения семинара стал доктор экономических наук Владимир Вайнгорт, а помощь в его  организации и проведении  оказало некоммерческое объединение „Таллинн в Европе», действующее при поддержке немецкого Фонда им.Розы Люксембург и его Варшавского отделения.

В общественной жизни трудно отыскать другую проблему, более актуальную и болезненную для жизни и судеб людей, чем жилищная. По значимости ее можно смело поставить в один ряд с проблемой безопасности, питания, здоровья, благоолучия семьи и близких.

В.Л.Вайнгорт не один год изучает проблемы квартирных товариществ. Как специалист в экономике строительства он отмечает многочисленные факты дискриминации целых социальных групп: пенсионеров, людей, имеющих травмы и физические недостатки, которым сложившийся жилой фонд не может предоставить необходимых условий для нормального проживания: отсутствие лифтов, пандусов и многое другое.

Нормальная жизнь предполагает право на жилье по меркам и стандартам 21 века. Это и право пользоваться услугами, приобретаемыми с домом или квартирой, и право выбора жилья по своим финансовым возможностям, и надежду на то, что в ближайшем или отдаленном будущем мои жилищные условия или жилищные условия моих детей и внуков не станут хуже, а будут улучшаться. Но и в вопросе жилищной политики Эстония пошла собственным путем, проведя тотальную приватизацию жилья. В результате сегодня более 95 процентов жилого фонда находится в руках индивидуальных владельцев. На первый взгляд, это кажется замечательным: что может быть надежнее собственной квартиры или дома? Да и кредит под недвижимость банк выдаст охотно. Так думалось раньше, когда опыта рыночных отношений было у нас не так много. Кредит на пользу тому, у кого неплохой и стабильный доход. А если работа потеряна или наступило время выхода на пенсию, а кредит висит на шее? Тогда благо превращается в камень для утопленника. То же самое касается и просторного, с удобствами жилья. Пока ты молод, здоров, имеешь работу, и жена приносит доход в дом, содержание квартиры не проблема. Но вот человек состарился, вышел на пенсию, остался один, и ситуация поворачивается так, что не ты проживаешь в квартире, а она сживает тебя со свету, поглощая основную долю пенсии. Иными словами, при определенных условиях индивидуальное жилье может превратиться в средство, усиливающее социальную дифференциацию,превращая человека небогатого в нищего с квартирой. Противоположный случай: молодой человек только начинает жизнь, мечтает обзавестись семьей. Отсутствие жилья тут же становится острой проблемой. Взять кретит и купить жилье или построить? Но кто его, кредит, даст, если зарплата на минимуме, а залогов никаких? Продать квартиру родителей, купив им поменьше, а на остаток начать строить свою? Но это та же кабала, да и не всегда родители согласны. Словом, и для одинокого пенсионера, и для начинающей жизнь семьи выходом могло бы оказаться муниципальное, съемное жилье, которое можно было бы подобрать в зависимости от размерав кошелька. Да, это выход: для молодых на время, пока не встанут на ноги, для пожилых, возможно, до конца жизни. Но это выход где-нибудь в Германии или Финляндии, где существует разнообразие моделей жилищной политики, а не у нас. К тому же, господство одной модели квартировладения порождает и другие проблемы. Первая – проблема  развития жилищного фонда. Когда новые дома и квартиры строятся исключительно на деньги собственника жилья, то будущую структуру жилого фонда определяют только платежеспособные собственники и … банки, которые выдают кредиты. В подобной ситуации политика жилищного строительства не может учитывать всего разнообразия интересов жителей страны: кто платит деньги, тот и заказывает музыку, а у кого денег нет, хоть не живите!

Вторая проблема – страсти внутри квартирных товариществ, подогреваемые растущим расслоением членов КТ. Выше мы уже отметили, что растущая дифференциация доходов ставит людей в неравные условия: для кого-то оплата коммунальных платежей плюс кредитов за утепление дома, ремон фасада, замену бойлера и т.д. – мелоч, для кого-то после квартплаты денег и на хлеб не остается. И еще существует проблема недобросовестных или неквалифицированных домоуправителей или руководителей квартирных товариществ. Кто-то действительно нечист на руку, кого-то подозревают безосновательно, чтобы самому себе объяснить, почему так непросто живется. В общем, многие квартирные товарищества, по словам проф. Вайнгорта, постепенно превращаются в террариумы квартирособственников.

Что делать и на что надеяться? – об этом и размышляли докладчики и участники семинара. Было заслушано 4 доклада. Заведующий кафедрой архитектуры ТТУ проф. Рейн Мурула поделился размышлениями о возможностях трансформации сложившегося урбанистического пространства в соответствии с современными требованиями. Докладчик на примере Германии убедительно показал, как оптимальное сочетание частного и муниципального жилья позволяет активно подключать к градостроительной пролитике возможности государства, лучше учитывать неизбежные в будущем структурные изменения в обществе, решать задачу оптимизации жилого пространства.

Депутат Рийгикогу Ольга Иванова немало лет своей жизни отдала работе с квартирными товариществами и в качестве старейшины Ласнамяэ, и на посту депутата. Свой доклад она посвятила законодательному регулированию отношений государства и квартирных товариществ в Эстонии, отметив наличие большого числа дырок в законодательстве, усложняющих работу КТ и в части взаимоотношений руководства КТ с собственниками жилья, особенно  при принятии важных решений, требующих привлечения кредитов. На многочисленных примерах депутат убедительно показала, что недостаток компетенции, а, порой, и доброй воли у законодателя нередко подкрепляется отсутствием опыта отстаивания собственных интересов у собственников жилья и отдельных квартирных товариществ. Там, где эти два фактора совпадают, торжествует не демократия, а право сильного (богатого) и застой. С тревогой говорила О.Иванова о новом законе о квартирных товариществах, который должен вступить в силу с 1 января следующего года. Закон написан явно в пользу управляющих фирм, что снизит роль КТ как субъектов принятия решений. При этом государство занимает позицию невмешательства, а неучет множества конкретных обстоятельств приводит к возникновению конфликтных ситуаций, разбором которых завалены суды.

Интересным и содержательным получилось выступление специалиста-теплотехника Елены Сенук о том, «как мы учились экономить без ущерба для здоровья». Спокойно и обстоятельно специалист-теплотехник рассказала о многочисленных мифах об экономии тепла, в том числе и путем утепления фасадов, ставшего своеобразной модой. По словам специалиста, такое мероприятие может оказаться дорогим, но малоэффективным, если не выявлены и не устранены основные источники теплопотерь, например. Нередко меры по энергосбережению входят в противоречие с функциями комфорта и здоровья из-за нарушений нормальной циркуляции воздуха, повышения влажности, появления грибков и др., что приводит к аллергическим и другим заболеваниям. В мире ведется громадная работа по разработке энергосберегающих технологий и улучшению климата в жилых помещениях. К сожалению, Эстония во многом остается на обочине этого процесса. Отсутствует координирующая роль государства, что оборачивается нехваткой информации у специалистов о новых технических возможностях сокращения потерь тепла и применения таких технологий на практике. Особенно страдают от недостатка информации квартирные товарищества, фактически отрезанные от мирового опыта, даже от такого близкого, как финский.

Бескомпромиссно острым, насыщенным фактами и интересными идеями был доклад профессора Владимира Вайнгорта, попытавшегося дать развернутый ответ на им же поставленный вопрос: почему европейские ценности не могут переступить порог квартирных товариществ? Один из ответов связан с политическим выбором, который сделало государство, проведя массовую приватизацию жилья в Эстонии и благополучно самоустранившись после этого от всех бед и проблем по сохранению и развитию инфораструктуры его поддержки, информационной, консалтинговой, законодательной поддержке квартирных товариществ, аккумулированию и распространению мирового опыта в области новейших технологий энергосбережения, опыта оптимизирования предметно-пространственной среды городской жизни, регулирования отношений внутри КТ, создания гарантий от утраты права на жилье и др. Детальный социологический анализ, проведенный В.Вайнгортом показывает, что из 45 групп населения, выделенных им в качестве объектов анализа, минимум восьмь находятся в зоне риска утраты принадлежащего им жилья. Имущественное расслоение приводит к росту конфликтов между членами квартирных товариществ. Причем главным критерием выявления, кто прав, выступает финансовая сторона вопроса. Но там, где правда на стороне  денежной выгоды, в проигрышной, а часто и в безнадежной ситуации оказываются люди, в силу разных причин – по возрасту ли, по здоровью, из-за отсутствия работы или многодетные и т.д. – отличающиеся от благополучной части общества. Более нуждающиеся, как правило, оказываются и менее социально активными, способными защитить собственные интересы. В подобных условиях формула «мнение большинства – закон для меньшинства» нередко становится платформой для манипуляций интересами и мнением той части квартирных собственников, которые в силу разных причин менее активны, информированы, менее самостоятельны и в меньшей степени способны отстоять собственные интересы, чем другая часть членов КТ, возможно, более образованная, состоятельная, молодая. Нередко мнение активного меньшинства, например, если на общее собрание КТ из 150 квартир приходят владельцы 20 и решают за всех, оказывается формально мнением большинства, часто не устраивающем никого. Мы бесконечно далеки от европейских ценностей, подчеркнул проф. Вайнгорт, мы их трактуем формально, упорно пытаясь соединить привычные нам методы большевистского навязывания мнения одних всему обществу с либеральными лозунгами, из которых мы усвоили только, что сильный всегда прав и деньги решают все. Слабое и ленивое государство и малоинициативные граждане дополняют друг дуга, но из этой взаимной слабости могут родиться только нетерпимость и равнодушие к каждому конкретному человеку. Сложившаяся в Эстонии жилищная политика нуждается в существенной коррекции, поскольку нынешнее «естественное течение событий» ежедневно оставляет конкретных людей без крыши над головой и разрушает или качественно ухудшает создававшуюся веками городскую среду, наше культурное наследие.

В.Вайнгорт предложил 9 базовых принципов разработки гуманистической жилищной программы в Эстонии, в том числе:

1. Рийгикогу и правительству необходимо исходить из положений Европейской социальной хартии о праве всех жителей страны на качественное и не унижающее достоинство человека жильё, как это записано в Международной конвенции по экономическим, социальным и культурным правам (ст.11).

2. Государство в целом и правительство в частности должны быть ответственны за обновление существующего жилого фонда независимо от формы собственности и за строительство новых зданий для полного удовлетворения потребности в жилье.

3.  Необходима разработка государственной (а затем муниципальных) жилищной политики, учитывающей достижения и проблемы «старых» стран Евросоюза.

4. В основе жилищной политики должно лежать незыблемое право сохранения возможности жить в собственном жилье, а также исключение случаев потери возможности иметь жильё.

5. Необходимо установить законодательные ограничения роста квартплаты, особенно не допуская роста у естественных монополистов... Расходы на жилье должны регулироваться государством одновременно  с регулированием помощи необеспеченным семьям. Государство либо должно помогать таким семьям участвовать в инвестициях, либо законодательно закрыть возможность требовать инвестиционные средства от малообеспеченных семей.

6. Жилищная политика должна предусмотреть развитие в стране доходных домов, муниципального жилья, целевого жилья (для молодых семей, пенсионеров, инвалидов и т.п.).

7. Рийгикогу должен создать правовую основу, не позволяющую муниципальным властям разрешать огораживание придомных участков, лишающее жителей доступа скорой и других служб экстренной помощи, прекращения доступа к другим жилым домам, искажения архитектурно-пространственных решений, а также лоббирования на местном уровне интересов фирм, организующих парковки.

8. Жилищная политика в целом не должна строиться на монополии принципа частной собственности на жилье. Она должна стимулировать развитие разных видов собственности в жилищной сфере: муниципальной, социальных фондов, некоммерческих организаций, кооперативов и т.д.

9. Государство должно стимулировать научные разработки в сфере современной урбанистики, жилищной экономики и управления жильем.

Евгений Голиков, модератор семинара

Фото: Александр Хмыров

Обсуждение закрыто